Miet- und Pachterhebungen sind für eine gesicherte Ermittlung von Verkehrswerten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Ertragsfaktoren oder beispielsweise Umrechnungskoeffizienten für den Einfluss der Pacht bei landwirtschaftlichen Nutzflächen unerlässlich.

Als sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten im Sinne von § 193 Absatz 5 Baugesetzbuch (BauGB) sind auch Miet- und Pachtübersichten vom Gutachterausschuss zu beraten, zu beschließen und zu veröffentlichen. Dafür sind neben der Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte auch weitere wesentliche Daten, wie Mieten und Pachten, zu erheben und zu registrieren.

Im Gegensatz zu Kaufverträgen, bei denen die gesetzliche Verpflichtung besteht, diese der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Kenntnis zu geben, gibt es eine derartige Regelung für Miet- und Pachtverträge nicht. Somit werden auf Grund des Datenschutzes Mieten und Pachten nur eingeschränkt offengelegt und deshalb bei dem Gutachterausschuss nicht alle tatsächlich erhobenen Mieten und Pachten erfasst. Die Veröffentlichung kann daher nur unter Abwägung und Wertung der vorliegenden Daten durch den Gutachterausschuss erfolgen.

Die in den folgenden Übersichten dargestellten Orientierungswerte sind durch Informationen aus Kaufverträgen und Befragungen sowie aus der Marktkenntnis der Gutachter bekannt geworden. Wie in den Vorjahren werden die auf dieser Grundlage registrierten Daten nachfolgend zusammengefasst, aktualisiert und für wesentliche Regionen im Land Sachsen-Anhalt dargestellt. Die Durchschnittswerte werden durch das Verhältnis von Bestandswerten zu Neuabschlusswerten geprägt. Insofern werden hier zwar Vergleichs- aber keine aktuellen Marktwerte, die sich bei einem Neuabschluss erzielen lassen, dargestellt.

Die Mietübersichten entsprechen nicht den Anforderungen an einen Mietspiegel nach § 558c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder einen qualifizierten Mietspiegel nach 558d BGB. In Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohner ist die Erstellung eines Mietspiegels Pflicht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete nach den Bestimmungen des BGB ist eine durch die Legaldefinition bestimmte und aus den vereinbarten üblichen Entgelten der vergangenen sechs Jahre abgeleitete Durchschnittsmiete. Sie ist damit von der marktüblich erzielbaren Miete, die bei der Verkehrswertermittlung als Grundlage für das Ertragswertverfahren nach § 31 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) herangezogen wird, abzugrenzen.

Die in den nachfolgenden Mietübersichten angegebenen Orientierungswerte spiegeln die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation wider und sind daher als jene Mieten zu verstehen, die aufgrund der aktuellen Marktsituation zum 01.01.2025 marktüblich erzielt werden.

Mietübersicht für:

• Wohnungen
• Büros
• Ladenflächen
• Stellplätze, Einzelgaragen und Tiefgaragen

Erläuterungen

Bei der Analyse der Mieten für Wohnraum im Land Sachsen-Anhalt sind drei Wohnungseigenschaften, die den Mietpreis beeinflussen, berücksichtigt worden. Die folgenden Tabellen enthalten die monatlichen Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter (€/m²) Wohnfläche, differenziert nach Baujahr, Lage und Wohnwert der Wohnung. Die Nebenkosten wie Betriebs-, Heiz-, Wasser- und Abwasserkosten sind in den dargestellten Werten nicht enthalten.

Die Begriffsdefinition Wohnwert beinhaltet die BGB in § 558 Absatz 2 genannten Merkmale. Hierzu gehört neben der Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung auch die individuelle Lage innerhalb des Regionstyps. Aus diesen mietpreisbildenden Faktoren ergibt sich bei individueller Wertung und Überprüfung an einem konkreten Objekt in der jeweiligen Bauepoche und dem entsprechenden Regionstyp der durchschnittliche Wohnwert.

Auch bei Büromieten bestehen Abhängigkeiten von der Lage und dem Nutzwert der jeweiligen Fläche. Hierbei wird der Nutzwert einer Bürofläche neben der üblichen Art und Ausstattung auch durch Faktoren wie Imagefähigkeit von Lage und Adresse, Nutzungsflexibilität, Teilbarkeit der Büroeinheiten, Flächenreserven und Expansionsmöglichkeiten sowie Identifikationsmöglichkeit mit dem Büroobjekt maßgeblich beeinflusst. Das Baujahr des Gebäudes hat dabei eine weitgehend untergeordnete Bedeutung.

In den nachstehenden Mietübersichten für Geschäftsräume ist neben der allgemeinen Lage (Regionstyp) auch nach der jeweils individuellen Lage im Zentrum oder Nebenzentrum sowie der Größe der Ladenfläche differenziert worden. Darüber hinaus wird im Kernbereich zwischen Top- und Nebenlage (Ia und Ib-Lage) unterschieden. Die auf €/m² Verkaufsfläche definierten Angaben beziehen sich auf Geschäftsräume im Erdgeschoss. Zur Klassifizierung wurden die Mietobjekte in verschiedene Kategorien eingeordnet und nach ihrem Lage- bzw. Nutz- oder Wohnwert unterschieden.

Pachten für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke

Gemäß § 2 des Landpachtverkehrsgesetzes vom 08.11.1985 (BGBl. I,S. 2075) und § 1 der Verordnung zur Durchführung des Landespachtgesetzes vom 06.02.1995 (GVBl. LSA Nr. 7/1995 S. 60) besteht eine Anzeigepflicht des Abschlusses oder der Änderung von Landpachtverträgen über landwirtschaftliche Betriebe oder Grundstücke ab einem Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche. Der Abschluss eines Landpachtvertrages beziehungsweise eine Vertragsänderung ist binnen eines Monats bei der zuständigen Behörde anzuzeigen.

Zuständig sind in Sachsen-Anhalt die Landkreise und kreisfreien Städte.

Die wichtigsten Informationen aus den angezeigten Landpachtverträgen (Neupachtverträge) werden von den Landkreisen und kreisfreien Städten aufbereitet und einmal jährlich an das zuständige Ministerium gemeldet.

Die Pachtpreisinformationen der Landkreise sind auf der Internetseite des Ministeriums für Wirtschaft, Tourismus, Landwirtschaft und Forsten unter:

https://mwl.sachsen-anhalt.de/landwirtschaft/pachtpreise

abrufbar.

Ortsüblicher Pachtzins für den erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt hat seit 2017 Gutachten über ortsübliche Pachtzinsen im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau erstattet. Die Ergebnisse ab 2019 sind in der nachfolgenden Tabelle zusammengestellt.

• Gutachten über ortsübliche Pachtzinsen im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau

Gemäß Bundeskleingartengesetz (BKleingG) darf als Pachtzins für Kleingärten höchstens der vierfache Betrag des ortsüblichen Pachtzinses für den erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, bezogen auf die Gesamtfläche der Kleingartenanlage verlangt werden. Die jeweiligen Vertragsparteien können nach § 5 Abs. 2 BKleingG bei dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte ein Gutachten über den ortsüblichen Pachtzins im erwerbs-mäßigen Obst- und Gemüseanbau als Grundlage für die Festlegung des Pachtzinses für die Kleingartenanlage beantragen.

Nach dem Landpachtverkehrsgesetz hat ein Verpächter den Vertragsabschluss eines Landpachtvertrages der jeweils zuständigen Behörde anzuzeigen. Diese Verpflichtung besteht im Land Sachsen-Anhalt gemäß der Verordnung zur Durchführung des Landpachtverkehrsgesetzes jedoch nur für Flächen, die größer als ein Hektar (ha) sind. Eine vergleichbare Regelung wie in § 195 BauGB, wonach dem Gutachterausschuss alle notariell beurkundeten Kaufverträge in Kopie von der beurkundenden Stelle zugesandt werden müssen, gibt es für Pachtverträge nicht.

Nach § 5 Abs. 2 Satz 2 BKleinG haben die für die Anzeige von Landpachtverträgen zuständigen Behörden auf Verlangen des Gutachterausschusses Auskünfte zur Ermittlung des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau zu erteilen. Ortsüblich ist der in der Gemeinde durchschnittlich gezahlte Pachtzins, der nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten, auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage, vereinbart wurde. Das Bundeskleingartengesetz ging zunächst davon aus, dass in den Bereichen, in denen Kleingärten vorhanden sind, auch Pachtflächen für den erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau in hinreichender Anzahl vorkommen und damit ein örtliches Pachtzinsniveau zuverlässig ermittelt werden kann. Die Begründung zum Änderungsgesetz des BKleingG (BT-Drucksache 12/6154/ vom 11.11.1993 i. V. m. BT-Drucksache 12/6782 vom 04.02.1994) stellt jedoch klar, dass ein ortsüblicher bzw. durchschnittlicher Pachtzins für die Gemeinde insgesamt zu ermitteln ist, d.h. keine Lage- und sonstigen Qualitätsunterschiede innerhalb der Gemeinde zu berücksichtigen sind. Auf die Lage der Pachtflächen innerhalb der Gemeinde kommt es demzufolge nicht an.

Mit dem Einigungsvertrag wurden Rechtsverhältnisse zur vertraglichen Nutzung fremder Grundstücke, u.a. auch zu Garagenflächen und Grundstücken zur Erholung und Freizeitgestaltung, im Beitrittsgebiet zunächst in ihrem Bestand gesichert. Das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB), Artikel 232 § 4 EGBGB – bestimmt hierzu, dass sich Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB) aufgrund von vor dem Beitritt geschlossenen Verträgen zunächst weiter nach diesen Vorschriften richten. Abweichende Regelungen wurden einem besonderen Gesetz vorbehalten. Die Bundesregierung wurde ermächtigt, durch Rechtsverordnung Vorschriften über eine angemessene Gestaltung der Nutzungsentgelte zu erlassen.

Die vorbehaltene gesetzliche Regelung erfolgte durch das am 1. Januar 1995 in Kraft getretene Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpassungsgesetz – SchuldRAnpG) vom 21.09.1994 (BGBl. I S. 2538), zuletzt geändert durch Artikel 20 des Gesetzes vom 20.11.2015 (BGBl. I S. 2010). Die Regelung über Nutzungsentgelte wurde durch die am 1. August 1993 getretene Verordnung über eine angemessene Gestaltung von Nutzungsentgelten (Nutzungsentgeltverordnung – NutzEV) vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) – derzeit gültige Fassung vom 24.06.2002 (BGBl. I S. 2562) – getroffen.

Insbesondere für die Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgeltes für vergleichbare Grundstücke ist der Gutachterausschuss an die Bestimmungen der NutzEV gebunden. Gemäß § 3 Abs. 2 NutzEV sind die Entgelte als ortsüblich anzusehen, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend. Insofern besteht hier eine Analogie zu dem in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Vergleichswertverfahren.

Darüber hinaus lässt § 3 Absatz 3 der NutzEV die Ableitung des ortsüblichen Entgeltes aus einer Verzinsung des Bodenwertes zu, wenn es an Erkenntnissen über eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Grundstücken mit nach dem 2. Oktober 1990 vereinbarten Entgelten fehlt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt hat 2 Gutachten über Nutzungsentgelte von Garagengrundstücken sowie 2 Gutachten über Nutzungsentgelte von bebauten Erholungsgrundstücken erstattet. Diese sind in den nachstehenden Tabellen aufgeführt.

Nutzungsentgelte für Garagengrundstücke

Nutzungsentgelte für bebaute Erholungsgrundstücke